Приобретение недвижимости юридическим лицом через риэлторскую компанию

1. Какие существуют способы приобретения недвижимости юридическим лицом через агентство недвижимости помещения – жилого дома с приусадебным участком в собственность для дальнейшего использования в собственной хозяйственной деятельности?
2. Какие документы необходимы при приобретении недвижимости?
3.Безопасность

Ответы:

1. Какие существуют способы приобретения недвижимости юридическим лицом через риэлторскую компанию помещения – жилого дома с приусадебным участком в собственность для дальнейшего использования в собственной хозяйственной деятельности?
Существует несколько способов приобретения недвижимости в собственность:
– по договору (купля-продажа (мена), дарение (пожертвование), финансовый лизинг, рента);
– по закону;
– из актов органов государственной власти, органов власти Автономной Республики Крым и органов местного самоуправления.
С учетом рассматриваемой ситуации, считаем нецелесообразным раскрывать особенности приобретения недвижимости в собственность по договору финансового лизинга, исходя из следующих соображений:
     Согласно ч. 2 ст. 1 Закона Украины от 16.12.97 г. № 723 «О финансовом лизинге» по договору финансового лизинга лизингодатель обязуется приобрести в собственность вещь у продавца (поставщика) согласно установленным лизингополучателем спецификациям и условиям и передать ее в пользование лизингополучателю на определенный срок не менее одного года за установленную плату (лизинговые платежи). Вряд ли агентство недвижимости имеет какое-то отношение к подобной сфере деятельности.
     Поскольку нас интересует приобретение недвижимости через агентство недвижимости, то считаем, что нет необходимости раскрывать способы получения недвижимости в собственность по договору дарения (пожертвования), по закону, из актов органов государственной власти, органов власти Автономной Республики Крым и органов местного самоуправления.
     Согласно ч. 1 ст. 328 Гражданского кодекса Украины право собственности приобретается на основаниях, не запрещенных законом, в частности, на основании сделок. С учетом рассматриваемой ситуации отметим, что приобретение недвижимости в собственность оформляется соответствующим договором, который должен быть заключен в письменной форме, нотариально удостоверен и пройти соответствующую государственную регистрацию (ч. 1 ст. 657, ч. 2 ст. 719, ч. 2 ст. 732 ГК). Договор комиссии или поручения с агентством недвижимости также необходимо заключить в письменной форме, но можно не удостоверять нотариально – такие договора не подлежат государственной регистрации.
     Порядок заключения и существенные условия договора купли-продажи, мены, ренты определен Гражданским кодексом Украины (главы 54, 56).

2. Какие документы необходимы при приобретении недвижимости?
Порядок нотариального удостоверения договоров об отчуждении жилого дома и земельного участка определен Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной приказом Минюста Украины от 03.03.2004 г. № 20/5, зарегистрированного в Минюсте Украины 03.03.2004 г. под № 283/8882. Этой же Инструкцией установлен подробный перечень документов, необходимых для нотариального удостоверения договора. Удостоверяется такая сделка по месту нахождения недвижимости. Кроме того, такая сделка подлежит государственной регистрации в соответствии с Временным положением о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденным приказом Минюста Украины от 07.02.2002 г. № 7/5, зарегистрированном в Минюсте Украины 18.02.2002 г. под № 157/6445. Этим Временным положением утвержден перечень необходимых для государственной регистрации документов:

ПЕРЕЧЕНЬ
правоустанавливающих документов, на основании которых проводится регистрация прав собственности на объекты недвижимого имущества
1. Договоры, за которыми в соответствии с законодательством предусматривается переход права собственности, в частности купли-продажи, мины, дарования, пожизненного содержания, лизинга, предметом которых является недвижимое имущество, ипотеки, договоры об удовлетворении требований іпотекодержателя, договорах о выделе в натуре частицы недвижимого имущества, о делении недвижимого имущества, что есть в общей частичной или общей совместимой собственности.
2. Свидетельства о праве собственности на частицу в общем имуществе супругов, что кажутся государственными и частными нотариусами.
3. Свидетельства о праве на наследство, выданные государственными нотариусами.
4. Свидетельства о приобретении недвижимого имущества из публичных торгов, выданные государственными и частными нотариусами.
5. Свидетельства о приобретении объектов недвижимого имущества на аукционах из реализации заставленного имущества, выданные государственными и частными нотариусами.
6. Свидетельства о праве собственности на объекты недвижимого имущества, выданные органами местного самоуправления и местными государственными администрациями.
7. Свидетельства о праве собственности, выданные органами приватизации нанимателям квартир в государственном жилищном фонде.
8. Свидетельства о праве на наследство и свидетельства о праве собственности на частицу в общем имуществе супругов, оформленные консульскими учреждениями Украины.
9. Договоры отчуждения недвижимого имущества, что находится в налоговой закладной, заключенные путем проведения целевых биржевых или внебиржевых аукционов с целью погашения налогового обязательства.
10. Решение судов, третейских судов о признании права собственности на объекты недвижимого имущества об установлении факта права собственности на объекты недвижимого имущества, о передаче бесхозяйственного недвижимого имущества к коммунальной собственности.
11. Акты о денационализации (демуниципализацию) зданий.
12. Вытянул из нотариально удостоверенного договора, заключенного между жилищно-строительным кооперативом или членом этого кооператива и местными органами исполнительной власти, о бессрочном пользовании отведенным земельным участком и о строительстве многоквартирного дома с правом собственности на отдельную квартиру, при наличии акта о принятии дома в эксплуатацию.
13. Решение товарищеского суда о распределении имущества прежнего колхозного двора.
14. Мировое соглашение, утвержденное постановлением суда.
15. Решение основателя о создании государственной (национальной) акционерной компании, государственной (национальной) холдинговой компании, открытого акционерного общества, созданного в процессе приватизации (корпоратизации), и акт принятия-передачи недвижимого имущества или перечень отмеченного имущества, предоставленный основателем или государственным органом приватизации.
16. Дубликаты правовстановлювальних документов, выданные государственными и частными нотариусами, местными органами исполнительной власти и органами местного самоуправления, органами приватизации, копии архивных документов, выданные государственными архивами.
17. Свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество общесоюзных творческих союзов прежнего СССР, которые кажутся Фондом государственного имущества.
18. Свидетельства о праве собственности, выданные Государственным управлением делами, на жилищные и нежилищные объекты субъектам, которые принимают участие вместе с Государственным управлением делами в строительстве нового жилья.

Примечание. Регистрация договоров (контрактов) купли-продажи сооружений (помещений) для размещения дипломатических представительств, консульских учреждений и международных межправительственных организаций, выдача свидетельств о собственности проводится лишь при наличии соответствующей ноты Министерства иностранных дел Украины, а для размещения международных неправительственных и иностранных организаций - листа соответственно Генеральной дирекции из обслуживания иностранных представительств, Совета министров Автономной Республики Крым, областной, Севастопольской городской государственных администраций.

Безопасность

Вопросами безопасности пренебрегать нельзя! При операциях с недвижимостью лишнее напоминание об этом будет уместным. Вы должны помнить об этом сами и не очень полагаться на посредника. Т.к. ваша безопасность многих "посредников" волнует в последнюю очередь.
В данном разделе я открою (напомню) для вас только основные аспекты безопасности, которые вы в состоянии контролировать сами...

Документы.

Доверенность.
Данный документ обязательно должен иметь дату выдачи. Если отсутствует дата окончания - такая доверенность действует до момента ее прекращения. Максимальный срок действия доверенности с указанным сроком окончания - три года. Помните, доверитель в любой момент может отменить свою доверенность. Киевский (украинский) нотариус может проверить действие доверенности только в том случае, если она выдана на территории Украины. Доверенность, оформленную в странах СНГ оперативно проверить невозможно. Поэтому вообще теряется смысл ее проверки.

Договор купли-продажи.
Вы должны обратить внимание на дату заключения, предыдущий правоустанавливающий документ, фигурировала ли доверенность и несовершеннолетние дети.
Если договор заключен недавно, необходимо выяснить истинные причины быстрой перепродажи. Если причины выяснить невозможно, или они не уважительные - следует отказаться от покупки такой квартиры.
В тексте договора купли-продажи всегда указано, на основании какого документа эта квартира принадлежала предыдущему хозяину. Это может быть как первичный документ (приватизация), так и договор купли-продажи и т.п. Помните, неоднократной перепродажей можно скрыть любую юридическую проблему и не только!

Целостность документа.
Обратите внимание на различные повреждения и "потертости" на документах. На месте "подтертости" могла быть фраза "Копия" и прочие "сюрпризы". Тщательно изучите паспорт - оттиски на фотографии, опрятность ее вклейки, наличие всех страниц по порядку.

---

Задаток.

Задаток необходимо оформлять в любом случае. Покупать квартиру без задатка - нарушение элементарной безопасности. Конечно, если задаток будет проведен "с умом"... Довольно часто деньги, полученные в качестве задатка, агентство оставляет у себя на хранении до выяснения некоторых вопросов и не только...
Передача денег продавцу на руки, при оформлении задатка, является грубым нарушением в случае:

1. Отсутствии правоустанавливающих документов.
2. Отсутствия одного или нескольких собственников при подписании договора. Помните, что собственником купленной в браке квартиры является и другой супруг, ФИО которого обычно не фигурирует в тексте договора.
3. Не узаконенной перепланировки.
4. Наличии прописанных не собственников.
5. Если квартира сдана в аренду третьему лицу и подтверждением того является заключенный договор аренды.

---

 Расчет и доставка денег.

При выборе места оформления (нотариуса) основное внимание необходимо уделить условиям расчета. В нотариальной конторе для этих целей должна быть оборудована комната. Основные требования к такому помещению:

1. Закрывающаяся прочная дверь, которую невозможно открыть снаружи (должна быть оборудована устройством типа засова).
2. Если это первый этаж - решетки на окнах.
3. Окна должны быть зашторены.
4. Условия для написания расписки (стол и т.д.).
5. Наличие оборудования для проверки денежных купюр.
   

Если вы планируете хранить деньги в банке (депозит, счет и т.п.) - выбирайте нотариуса, который расположен как можно ближе территориально к помещению банка. Открыть счет, или зарезервировать сейф необходимо заблаговременно.
Доставлять деньги до конечного пункта назначения желательно с "группой поддержки", предварительно разбив сумму на части.
Обратите внимание на людей, которые находятся с вами в нотариальной конторе. Помните, они все видят, слышат и понимают. При выходе из помещения обратите внимание на "хвост".
Если деньги доставляются в квартиру - первым в подъезд пустите "разведчика".

---

 "Послепродажная" безопасность.

Никому не сообщайте, что вы уже продали свою квартиру и, естественно, получили деньги. На все звонки, вопросы соседей и знакомых говорите: "сняли с продажи", "обменяли" и т.п. По возможности никому не сообщайте свой новый адрес. Не оставляйте новым хозяевам свой телефон для переадресации. Не ленитесь. Перезвоните "нужным" людям и сами сообщите свой новый номер.

---

 Совет!

Не пытайтесь оформить покупку (продажу) недвижимости сами. Иногда даже опытные брокеры, оформившие сотни сделок, допускают непоправимые ошибки.

Подберите себе добросовестного, ответственного и порядочного брокера. Таким образом, вы снизите степень риска до минимума!

 

---

Внимание! Украдены нотариальные бланки в количестве 300 штук.
Серии АЕР 032801-032900, АЕК 766301-766500. *данная информация предоставленна  Поляруш С. В.


Здесь http://www.informjust.kiev.ua/?do=section_list&pid=registers&sort=a, вы всегда можете проверить, соответствует ли серия и номер бланка нотариального документа названию договора, дате оформления и фамилии нотариуса, а также проследить работал ли такой нотариус в то время, есть он вообще, осуществляет ли деятельность в этот час и его местонахождение и т.д.

---